半年报点评｜万科：住宅是基本面的基本面 6000亿目标完成或无悬念【mile·米乐m6】

本文摘要： 陶婷 在销售增长速度上升的大环境下，2018年未完成6300亿元既定目标的万科，2019年将业绩目标上调至6000亿元。

陶婷 在销售增长速度上升的大环境下，2018年未完成6300亿元既定目标的万科，2019年将业绩目标上调至6000亿元。2019年半年报透露时间已到，万科的既定目标已完成状况如何？8月20日，万科2019年半年报得出了答案。

在房住不炒的大环境下，大大调整自身发展策略，用较高的试错成本来检验，哪条道路属于自己的万科，在上半年政策有所放开，房企融资情况恶化的情况下，交还了一份与“活下去”忽略的答卷。增长速度上升下 6000亿目标已完成无悬念 尽管万科上半年销售业绩增长速度还可以，但与恒大、碧桂园一样，万科依然是正处于增长速度上升的阶段。根据2019年半年报表明，万科集团2019年营业收入与去年同期相比，减少31.47个百分点；而2018年万科集团营业收入与去年同期相比，减少了51.80个百分点。万科2019年上半年报不过，利用万科2019年半年报来看，上调业绩目标的万科，已完成全年6000亿元的业绩目标，或没什么悬念。

对于这个结果，无论是万科自己，还是业内看客，都从不车祸。在此之前，有业内人士戏称万科业绩稳如老鸽。而早在6月末的万科股东会上，万科方面就热情说道，房地产的黄金时代早已过去了，现在的竞争愈发白热化，现在归属于一个强者恒强劲的时代了，碧万恒位居前三，完全没输掉。果不其然，在房住不炒的大环境下，万科上半年势头仍然强大。

半年报表明，上半年万科构建营业收入1393.2亿元，同比快速增长31.5%；构建归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比快速增长29.8%。今年上半年万科合约销售额同比下降。

万科总计构建合约销售面积2150.1万平方米，合约销售金额3340.0亿元，同比分别下降5.6%和9.6%。与此同时，半年报还表明，万科已售未结资源持续减少，拆分报表范围内有4403.7万平方米已售资源并未完工承销，合约金额合计大约6215.5亿元，较上年末分别快速增长18.7%和17.1%。这也就意味著，如果不出意外，万科2019年已完成6000亿元的既定业绩目标，将没什么悬念。现金流为王 万科三费费用有所下降在融资渠道没往年严格，房企注重现金流为王的当口，万科握大把现金。

半年报表明，截至6月底，万科持有人货币资金1438.7亿元，低于短期借款和一年内届满长期负债的总和666.5亿元；清净负债率35.04%，持续保持行业低位。万科2019年上半年报万科通过持续优化债务结构、减少融资成本，提高对财务风险的防止能力。上半年，万科总体融资成本之后正处于较低水平。

其中，万科于今年2月已完成2019年面向合格投资者公开发行住房出租专项公司债券（第一期），最后发售规模为20亿元，票面利率为3.65%。不过，万科资产负债率小幅下降。

半年报表明，万科资产负债率为85.26%，比年初84.59%减少0.67个百分点。并且，销售费用、管理费用、财务费用与去年同期相比，分别有所下降。地产仍是主业 房地产收益比例约95.5%2019年上半年，大大调整自身发展策略，用较高的试错成本来检验，哪条道路属于自己的万科，房地产仍是整个战略布局之中的基本面，而住宅产品堪称沦为其房地产这个基本面中的“基本面”。

万科2019年上半年报分业务看，上半年集团全部营业收入中，来自房地产业务的承销收益比例为95.5%。上半年所销售的产品中，住宅占到比87.8%，招商占到比9.0%，其它设施占到比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占到比90.6%。

在万科内部移防的人事变动之下，各大区域业绩有所变动。分区域来看，2019年上半年集团房地产业务收入中，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域的占比分别为35.4%、32.9%、13.7%、18.0%。

万科2019年上半年报根据万科2018年上半年报表明，万科集团房地产业务收入中，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域占到比分别为28.85%、35.83%、15.75%和19.57%。根据两年同期数据对比之下，2019年南方区域收益构建了反败为胜，与去年同期相比，减少了6.55个百分点，收益名列新的位居四大区域之首。

大力拿地扩展 多个业务之后全面开花2019年上半年，万科在多个城市大力拿地。半年报表明，万科上半年共计提供新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，权益地价总额大约649.8亿元。

按权益投资金额计算出来，88.4%的追加项目坐落于一二线城市。公司开建项目总建筑面积大约9867.6万平方米，规划中项目总建筑面积大约5472.6万平方米。除此之外，万科物业之后坚决以有品质、有温度的服务累积客户口碑；坚决住宅商企两翼齐飞的战略，探讨核心城市、核心客户，市场份额持续不断扩大。

万科2019年上半年报累计6月底，万科物业构建营业收入52.8亿元，同比快速增长27.1%。报告期内，万科物业大力扩展项目资源，追加项目的饱和状态收益（指根据项目合约誓约在一个原始年度的物业服务费收益）21.64亿元，同比快速增长113.8%。

评论：2019年上半年报的揭晓，标志着代价试错成本的万科，最后寻找自己的主航道：房地产仍是收益主要来源，住宅是房地产业务的基本面。而其它业务的不尽如人意也某种程度论证了郁亮的那句话：别确信新的业务赚。即便如此，物业领域、商业地产、养老地产、旅游地产等方面的探寻，注定也是万科给与自己“活下去、活得好、真是幸、活得快乐”的机会，也是“房住不炒”这个大环境给与的机遇和挑战。不过，老生常谈的是，万科这一波质量问题，到底何时休矣？别徐徐待之。

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